不少长辈都会想着把自己名下的房子赠与给子女或者其他亲属，很多人觉得，赠与就是白白给，肯定比买卖过户更省钱。可很多人不知道，等拿到赠与房之后想要再卖出去，这笔税费算下来，可能会让你大吃一惊。

我身边就有这么一个例子，去年张阿姨把自己市中心的老房子赠与给了儿子，当时只花了几千块的公证费和工本费，一家人都觉得捡了便宜。今年儿子想换个大点的三居室，要把这套老房子卖掉，一去税务部门算税费，光个税就要交二十多万，比原本预期多出了十几万，一家人都傻了眼。

为什么会多出这么多钱？这就要从房屋赠与之后再出售的税费规则说起了。我们普通卖二手房的时候，个税一般有两种计算方式，一种是按房屋现成交价格和原购买价格的差额征收20%，另一种是按房屋总价的1%核定征收。多数时候大家都会选第二种，税费要低不少。

但如果你的房子是通过赠与得来的，再卖的时候规则就不一样了。根据现行的政策，受赠房屋再次转让时，必须按20%的税率适用差额征收，不能选总价1%的核定征收。而且赠与房的原购房成本，是按照赠与人最初买这套房的成本来算，不是按赠与的时候的价格算。如果是早年买的老房子，原购房成本特别低，几乎相当于按全额交20%的个税，算下来自然就是一笔高额费用。

除了个税，还有一个大家都关心的税费就是增值税。增值税的免征条件是满五唯一，也就是房子满五年，而且是卖家家庭唯一住房，这个规则对赠与房和普通二手房是一样的。如果满足满五条件，增值税就可以免交，不满足的话要按房价的5.6%左右征收。这里倒是没有额外的坑。

那是不是所有赠与房再卖都要交高额个税？其实也有例外。如果受赠人满足“满五唯一”的条件，也就是这套赠与房是你家庭名下唯一住房，而且从赠与人获得产权的时间算起，已经满了五年，那出售的时候依旧可以免征个税。这个优惠不管是不是亲属赠与，都可以享受。

还有一种情况，如果你是法定继承人通过继承得到的房子，之后再出售的话，其实政策和赠与是类似的，但不少人会把继承和赠与混为一谈，这里要分清楚。继承的房子原购房成本也是按被继承人最初购买的价格算，再卖的时候同样要按差额20%交个税，只有满五唯一才能免征。

很多人会问，既然赠与之后再卖这么贵，那当初直接买卖过户给亲属不就行了？其实也要分情况来看。如果你的房子本身就是准备长期持有，不打算短期内卖掉，其实赠与的成本确实比买卖低。比如赠与直系亲属，不需要交个税和增值税，只需要交3%的契税，还有少量的公证费工本费。如果房子面积大，总价高，而买卖过户的话，如果你不是首套，契税就要交3%，看起来差不多？不对，买卖过户如果房子不满五，卖家还要交个税和增值税，这加起来就比赠与贵多了。这种时候，如果确定长期持有不卖，赠与还是划算的。

那怎么判断选赠与还是买卖过户给亲属？我给大家整理一个简单的判断方法。第一，如果房子满足满五唯一，买卖过户的税费其实很低，甚至比赠与还划算，这种情况直接选买卖就行。第二，如果房子不满足满五，你拿到之后也不打算卖，准备住个十年以上，那选赠与没问题，前期成本低。第三，如果房子拿到之后，可能未来五到十年就要卖掉换房，那最好还是一开始就走买卖过户，避免后期卖的时候交高额个税，算下来反而更省钱。

还有一些人会问，能不能通过多次赠与避开这个高额个税？比如我赠与给孩子，孩子再赠与给孙子，之后孙子卖的时候，是不是还是要按最早的原购房成本算？没错，不管赠与多少次，原购房成本都是追溯到最初权利人买房的成本，所以这套操作根本没用，该交的税一分都少不了。

还有一个误区，很多人说赠与给直系亲属之后，只要满五年就可以免高额个税，其实不对，必须同时满足满五年+唯一住房，两个条件同时满足才行。如果你名下已经有好几套房子，就算这套赠与房满了五年，卖的时候还是要交差额20%的个税。

之前还有朋友问我，把房子赠与给非直系亲属，税费会不会不一样？差异更大，非直系亲属赠与的话，赠与的时候就要按差额交20%的个税，还得交增值税和契税，前期成本就比直系亲属赠与高很多，之后再卖还是要按规则再交税，更不划算，一般不建议这么操作。

其实说白了，赠与不一定不划算，但一定要提前想清楚后续的处置计划。不要只看前期过户省了几万块，就盲目选赠与，等以后要卖的时候才发现要多交十几万甚至几十万的税，那时候再后悔也来不及了。如果拿不准，可以提前找当地的中介或者税务部门帮你算一下两种方式的总费用，再结合自己的长期规划选，肯定不会错。

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[Q]：房屋赠与亲属后再卖出一定会交高额税费吗？
[A]：不一定，如果受赠后房屋满足“满五唯一”条件，出售时可以免征个税，不会产生高额税费，若不满足条件，则需要按差额20%缴纳个税，容易产生高额税费。
[Q]：为什么赠与得到的房子卖出税费会更高？
[A]：普通二手房出售个税可以选择按总价1%核定征收，而赠与所得房屋再次出售，只能按房屋现价和原购价的差额征收20%个税，如果原购房价格很低，税费就会远高于普通二手房。
[Q]：房屋赠与给直系亲属，前期过户要交哪些税费？
[A]：直系亲属之间的房屋赠与，不需要缴纳个税和增值税，只需要缴纳3%的契税，以及少量公证费、工本费即可，前期成本普遍较低。
[Q]：满足什么条件出售赠与房可以免个税？
[A]：同时满足两个条件即可：一是房屋从赠与人获得产权起计算已经满五年，二是该房屋是出售方家庭名下的唯一住房，也就是常说的“满五唯一”。
[Q]：把房子多次赠与给亲属，能避开卖出时的高额个税吗？
[A]：不能，不管赠与多少次，计算个税差额的时候，原购房成本都会追溯到最早权利人购买这套房屋的成本，不会改变差额的计算结果，无法避税。
[Q]：房屋赠与亲属一定比买卖过户更划算吗？
[A]：不一定，要不要选赠与要看房屋情况和你的处置计划：如果房子不满五，且计划长期持有不卖出，赠与前期成本更低更划算；如果房子满足满五唯一，或是计划短期内卖出，买卖过户的总费用更低更划算。
[Q]：非直系亲属之间的房屋赠与，税费有什么不同？
[A]：非直系亲属赠与房屋，赠与环节就需要缴纳差额20%的个税、增值税和契税，前期成本已经很高，后续再出售依然要按规则缴税，整体非常不划算。
[Q]：继承得来的房屋再出售，税费规则和赠与房一样吗？
[A]：规则基本一致，继承房屋的原购房成本同样按被继承人最初的购房成本计算，再出售时不满足满五唯一的话，同样需要按差额20%缴纳个税。