房屋买卖未过户，拆迁补偿款归谁所有？

现如今房产纠纷越来越复杂，如果买完房产未及时过户而又面临拆迁，拆迁补偿款应该归买方还是卖方所有呢？

首先要明确，拆迁补偿是被拆除房屋的所有人与相应部门依照国有土地上的房屋征收与补偿条例的规定，签订征收补偿协议书时约定应得的补偿。房产作为不动产，判定所有权的法定依据，是在有权登记机构进行权属登记，也就是以房屋所有权证作为依据。

针对有产权证但没有及时办理过户手续的情况，最高人民法院的判例给出了答案。虽然双方签订了真实、合法、有效的房屋买卖合同，并按照约定交清了购房款，但由于未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，所以哪怕买方已经实际居住了，但仍然一直没有取得所购房屋的房屋所有权。而该房屋的物权自人民政府的征收决定生效时已因拆迁而消灭，买方无法在此之后再取得所购房屋的产权，卖方作为该房屋登记的所有权人与征收部门签订的房屋征收补偿协议书合法有效，但这不意味着卖方可以获得全部补偿。

根据法律规定，过户是房屋买卖合同中卖方的义务，卖方收取了购房款后，本应及时将房屋过户登记至买方名下。由于拆迁导致房屋产权消灭，买方已无法实际获得产权，可以以此为由主张相应的拆迁补偿。

需要提醒的是，被拆迁人进行房屋买卖，仍应尽早办理房屋过户，如果不能办理，应在合同中提前注明特别条款，约定国家征地拆迁中的补偿款归谁所有，从而防范风险。

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买二手房的时候，不少人会因为各种原因耽误过户，要么是想省点税费等满五，要么是卖家房产证还没办下来，只能先签合同住进去。很多人都觉得，我钱给了房住了，这房子就是我的了，真遇到事才知道，没过户的房子，隐患真的不小。

之前帮朋友处理过这么一件事，他十年前买了老家单位的职工房，当时原房主急着用钱，便宜卖给他，双方签了合同，钱全清了也交了钥匙，就是因为单位房当时没法办个人房产证，就一直没过户。这两年老家搞旧城改造，这套房刚好在拆迁范围，补偿款算下来有小两百万，原房主听说了直接找上门，说房产证还在自己名下，拆迁补偿就得归他。朋友气的不行，拿出当年的合同打官司，最后虽然赢了拿到大部分补偿，但前前后后跑了大半年，花了不少律师费，折腾的不行。

其实很多人都有这个误区，觉得一手交钱一手交房就完事了，忘了不动产这东西，说白了就是认登记不认人。你住进去十年八年，只要没改房产证上的名字，从法律层面讲，房子还是原房主的。

真遇到拆迁这种事，原房主作为登记的产权人，本来就能合法签补偿协议拿款，你想要把钱拿回来，只能再去打官司告对方，虽然法院大多会支持你拿补偿，但折腾时间精力是免不了的，遇上原房主欠钱把房子抵押了的情况，你甚至可能钱房两空。

那真的遇上没法及时过户的情况该怎么办？其实很简单，签合同的时候一定要加一条特殊约定，说清楚如果以后遇到拆迁、征收这类情况，所有的补偿款都归买方所有，还要约定如果原房主私下去领补偿，要赔你几倍的违约金，最好再找第三方做个见证，做个合同公证。

最后再提醒大家一句，不管买什么房子，只要签了买卖合同，就赶紧催着对方办过户，一天没拿到写你名字的房产证，这房子就不算完全属于你，别为了省一点小钱，最后吃了大亏。
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[Q]：房屋买卖没过户遇到拆迁，补偿款归谁？
[A]：未办理过户导致买方无法取得房屋产权的，买方可依法主张对应拆迁补偿款。
[Q]：不动产所有权的法定判定依据是什么？
[A]：以有权登记机构的权属登记为准，也就是以房屋所有权证为依据。
[Q]：没过户买方实际居住，能取得房屋所有权吗？
[A]：不能，只有完成所有权权属变更登记，才能合法取得房屋所有权。
[Q]：卖方作为登记产权人签的征收补偿协议有效吗？
[A]：该协议合法有效，但卖方不能据此独占全部拆迁补偿。
[Q]：为什么买方可以主张拆迁补偿款？
[A]：过户是卖方的合同义务，因拆迁导致买方无法取得产权，买方可主张对应补偿。
[Q]：房屋买卖一定要尽早办理过户吗？
[A]：是的，尽早过户能避免很多产权纠纷，防范拆迁补偿归属的风险。
[Q]：暂时没法办理过户该怎么防范风险？
[A]：可以在买卖合同中提前约定，遇到征地拆迁后补偿款的归属。
[Q]：拆迁补偿的对象是哪些人？
[A]：按照规定，拆迁补偿的对象是被拆除房屋的所有权人。