很多人觉得，老人提前写好遗嘱，身后房产继承肯定顺顺利利。其实真不是这样，不少家庭拿着遗嘱去办手续，最后还是卡了壳，甚至闹上法院。

上个月我听做房产中介的朋友说，他有个客户，父亲去世前亲手写了遗嘱，说把市区那套老房子留给儿子，女儿什么都没分。结果去办过户的时候，房管局不给过，说这份遗嘱有问题，最后折腾了大半年，女儿出来争财产，好好一件事变成了一家子打官司。

这件事其实挺常见的，今天就说四个大家很容易忽略的关键问题，搞不清楚，就算拿着遗嘱，可能也是白忙活。

第一个问题，遗嘱本身是不是合法有效的，很多人第一步就错了。

说出来你可能不信，超过一半的自书遗嘱，最后都被认定无效了。不是说你自己写了签字画押就有用。比如有人不会写字，让别人帮忙代写，最后只有代写人签字，没有两个以上的见证人签字，那这份遗嘱直接无效。还有人是打印出来签字的，打印遗嘱要求必须有两个见证人全程在场，每一页都要签字，缺一个见证人，缺一页签字，都没用。

还有一种情况，遗嘱写的时候，老人已经糊涂了，比如得了阿尔茨海默病，脑子不清楚了，哪怕是自己写的，最后也会被认定无效。我之前见过一个案子，老人去世前三个月就已经住院意识不清，子女拿出一份半年前写的遗嘱，本来没问题，结果 opposition 不对，有人拿出老人当时的就诊记录，证明那时候老人已经不能辨认自己的行为，最后遗嘱还是作废了。

还有人会把夫妻共同财产写到一份遗嘱里，比如老头写遗嘱说把房子全给儿子，可房子是老头老太太婚后买的，本来老太太有一半产权，老头只能处理自己那一半，那遗嘱里涉及老太太一半的部分，本来就是无效的。

第二个问题，遗嘱要怎么拿出来才对，藏在家里偷偷自己看，说不定就过期了。

很多人觉得遗嘱只要写好了，什么时候拿出来都行。其实按照法律规定，知道有遗嘱的继承人，应该在被继承人去世后，及时把遗嘱拿出来，通知其他继承人。要是你故意藏着不拿，等到其他人已经按法定继承分完房子了，你再跳出来说有遗嘱，这时候你的权利可能就不受保护了。

还有一个容易忽略的点，就是遗嘱给了非法定继承人，这种叫遗赠，很多人不知道这个还有时间限制。比如老人疼孙子，写遗嘱说房子给孙子，那孙子不是第一顺序继承人，这个属于遗赠。按照法律，孙子得在知道这件事之后六十天里，明确说自己要接受这个房子，超过六十天没说的，就等于你放弃了，到时候遗嘱直接没用，房子还是得按法定继承来分。

我见过好几个这样的案子，老人去世后，孙子觉得反正遗嘱在我手里，房子肯定是我的，就一直拖着没办手续，也没说接受，过了大半年才去办，结果法院说超过期限了，视为放弃，最后房子还是被几个子女分了，孙子一点都没拿到，太亏了。

第三个问题，有遗嘱也得其他继承人配合，不配合你也过不了户。

很多人想当然，我拿着合法有效的遗嘱，直接去房管局不就能过户了？其实大部分地区的房管局，都要求所有继承人都到场，确认这份遗嘱没问题，没人有异议，才能给你办过户。要是其他继承人不认可这份遗嘱，不愿意配合你去公证处做继承公证，那你就过不了户。

这种时候只能去法院起诉，拿到法院的生效判决之后，才能拿着判决书去过户。这个过程少则半年，多则两三年，不光费时间费钱，一家子的亲情也彻底闹掰了。

比如说开头我那个朋友的客户，就是这种情况，遗嘱确实是父亲写的，但是姐姐不认，说父亲写遗嘱的时候被弟弟胁迫了，就是不同意签字，最后只能打官司，光是诉讼费和律师费就花了好几万，还拖了一年多才有结果。

第四个问题，房子有没有给别人做过抵押或者出售，遗嘱改不了已经处分的财产。

不少人立完遗嘱之后，自己把房子卖了或者抵押出去了，自己忘了改遗嘱，等到去世之后，继承人拿着遗嘱来要房子，这时候才发现房子早就不是老人的了。

比如说老人早些年写遗嘱说房子给大儿子，后来老人看病缺钱，就把房子卖给了邻居，也过户了，钱都花完了，老人也没改遗嘱。老人走了之后，大儿子拿着遗嘱去找邻居要房子，这肯定要不回来啊，因为老人立完遗嘱之后，已经自己把房子处分了，这份遗嘱涉及这套房子的部分就自动失效了。

还有一种情况，老人之前把房子过户给子女，跟子女签了赡养协议，结果子女没赡养，老人又写遗嘱说把房子给另一个孩子，这时候也会出问题，因为房子已经过户了，遗嘱只能处理自己名下的财产，不是你的财产，写了遗嘱也没用，最后还是得打撤销赠与的官司，不是拿着遗嘱就能直接拿房子的。

其实说了这么多，就是想提醒大家，别觉得立完遗嘱就万事大吉了。提前把这些问题理清楚，该公证的公证，该提前跟家里人说清楚的说清楚，别等到人走了，一家子因为房子闹得不可开交，本来是给后人留财产，最后变成了给后人留矛盾，太不值当了。

要是你家里也有房产要继承，或者打算立遗嘱，最好提前找专业的律师帮你把把关，别省那点咨询费，最后出了问题，花的钱比这个多得多，还伤感情。

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[Q]：光有遗嘱就能顺利继承房产吗？
[A]：不一定，遗嘱本身合法有效，同时理清相关法律问题，处理好继承流程，才能顺利继承房产，仅持有遗嘱也可能无法完成过户继承。
[Q]：什么样的遗嘱会被认定无效？
[A]：不符合法定形式要求、立遗嘱人立遗嘱时丧失民事行为能力、遗嘱处分了不属于立遗嘱人的财产，这些遗嘱都会被认定无效。
[Q]：把房产留给孙子的遗嘱有时间限制吗？
[A]：将房产留给非法定继承人属于遗赠，受遗赠人需要在知道受遗赠后60日内明确表示接受遗赠，逾期不表示的视为放弃，遗嘱失效。
[Q]：有合法遗嘱可以直接去房管局过户吗？
[A]：大部分地区要求所有继承人到场确认遗嘱无异议，办理继承公证后才能过户，若其他继承人不配合，需要起诉拿到生效判决后才能过户。
[Q]：打印遗嘱只有立遗嘱人签字有效吗？
[A]：无效，打印遗嘱要求有两个以上见证人全程在场，立遗嘱人和见证人都要在遗嘱每一页签字，缺少要件的打印遗嘱无效。
[Q]：立遗嘱后又卖掉房子，遗嘱还有效吗？
[A]：立遗嘱人立遗嘱后已经自行处分了房产，遗嘱中涉及该房产的部分自动失效，继承人不能拿着原遗嘱主张继承这套房产。
[Q]：自书遗嘱只要本人签字就一定有效吗？
[A]：不一定，除了签字，还需要立遗嘱人意识清楚能辨认自身行为，遗嘱只能处分自己的合法财产，满足这些条件自书遗嘱才有效。
[Q]：遗嘱处分夫妻共同房产有效吗？
[A]：遗嘱只能处分立遗嘱人个人所有的部分，涉及配偶另一半产权的部分是无效的。