最近几年，房地产租赁市场的变化不小，不管是个人房东还是开企业的老板，都多多少少碰到过租房相关的纠纷。前几天我们办了一场房地产租赁热点法律问题专题讲座，专门讲《民法典》里的新规，教企业怎么应对租赁相关的法律风险，来了不少企业法务和经营者，聊得都是实际碰到的问题，我整理了一些大家最关心的内容，分享给有需要的人。

先来说说最常见的，就是“买卖不破租赁”，这个规则很多人都听过，但真碰到事很多人搞不清边界。原来的合同法里也有这个规定，《民法典》其实做了一点调整，没变的核心是，只要你签了合法有效的租赁合同，房子在租期间被房东卖掉了，新的房主也不能赶你走，租赁继续有效。但是有例外，很多企业不知道这点——如果房子在出租前就已经被抵押了，后来因为抵押权实现，比如原房主还不上钱，房子被法院拍卖了，这种情况新买家是可以不履行原租赁合同的。

有个做建材贸易的老板过来问过，说他租了一层写字楼做办公，签了10年合同，刚用了2年，业主把整栋楼卖了，新业主要涨房租，不然就让他们搬，这种情况怎么办？按照民法典新规来说，如果这个抵押是发生在租赁签合同之前，那新业主确实可以不认原来的合同，但如果抵押是在签了租赁合同之后，那就必须遵守买卖不破租赁，企业可以接着住，租金还是按原来的给。很多企业租办公室的时候，只看房东有没有房产证，忘了查房子有没有被抵押，这点真的很容易踩坑。

还有一个高频问题，就是承租人的优先购买权。很多企业租房的时候，合同里没提这个，房东卖房子的时候也不通知，直接就卖给别人了，承租人觉得自己权利被侵犯，想要索赔，这种情况能得到支持吗？民法典里其实说的很清楚，只有两种情况承租人不能主张优先购买权，一种是房屋按份共有人已经买了，另一种是房东把房子卖给近亲属，比如父母孩子兄弟姐妹这种。除了这两种，房东卖房子必须在合理期限内通知承租人，承租人15天没明确说要买，才视为放弃。要是房东没通知，确实侵害了优先购买权，承租人可以要求房东赔偿，但不能说房东和买家的买卖合同无效，这点很多人搞反了，之前就有个客户起诉，要求法院判买卖合同无效，最后没得到支持，只能拿到一点赔偿，起诉方向都错了。

对于企业来说，还有一个绕不开的问题，就是转租。很多企业租了大场地，用不完就把部分转租出去，或者因为经营不善整体转租，这里面风险真的不少。按照民法典的规定，转租必须经过出租人同意，要是房东不知道你偷偷转租，房东可以直接解除合同，到时候次承租人找你要钱，你还要赔人家。有一点要注意，如果房东知道你转租了，六个月之内没提反对意见，那就视为他同意转租了，之后不能再以你擅自转租为理由解除合同。

很多企业转租的时候，会约定“大房东涨租，我们就给二房东涨租”，这种条款有效吗？其实只要是双方自愿签的，没有违反法律规定，一般都会认定有效，所以不管是二房东还是次承租人，签合同的时候一定要把这类调整条款写清楚，别等到涨租了再扯。还有就是转租期限，不能超过原租赁合同剩下的期限，超过的部分对房东没有约束力，到期房东收房，次承租人只能找二房东追责，这点一定要记住。

接下来聊一聊房屋维修的问题，很多企业租了厂房，设备搬进去之后，发现水管漏了，或者墙面开裂，这个钱该谁出？原来的实践里很多合同写了“租客自己维修”，现在按照民法典的规定，维修义务本来就是房东的，除非是租客自己弄坏的。如果房东不修，租客可以自己修，修完拿着发票找房东要钱，或者直接从房租里扣。但要是因为租客没及时告诉房东房子坏了，导致损失扩大了，扩大部分的损失要租客自己承担。

举个例子，有个工厂租了别人的旧厂房，一开始就发现房顶有点漏雨，但是怕麻烦自己简单糊了一下，没告诉房东，后来下大雨房顶塌了，把机器淹了，损失几十万，这个时候就不能全找房东赔，因为租客早就发现问题没说，导致后果变严重了，自己也要担一部分责任。所以碰到房子有问题，第一时间留证据发书面通知，别自己扛着，最后吃亏的是自己。

还有就是疫情之后特别多的问题，就是不可抗力导致的免租减租。疫情那几年很多企业没法开门，交不起房租，起诉房东要求免租，这种情况法院怎么判？讲座里律师说了，民法典里不可抗力是可以免除或者部分免除责任的，但不是只要有疫情就一定能免租，要看当地当时有没有疫情管控政策，是不是真的完全没法使用房屋。如果只是限制人流，企业还能半开门做生意，一般不会支持全免，最多减一点。要是因为政府要求关停，完全不能用，那大概率会支持免掉管控期间的租金。

这里提醒一下企业，碰到这种情况，一定要第一时间和房东沟通，留好沟通记录，还有政府的管控文件，别一直拖着不说话，等到租期快满了才起诉，很多证据都没了，法官也没法支持你的请求。

现在很多做长租公寓爆雷之后，也带出了很多新问题，就是企业租了从二房东手里收的房子，二房东卷钱跑了，大房东过来收房，企业该怎么办？这种情况要看二房东有没有合法的转租授权，如果大房东给了二房东全权代收租金、出租的权利，那企业已经交了租金给二房东，就算二房东没给大房东，大房东也不能赶企业走，只能去找二房东要钱。如果二房东本来就只是把房子转手，大房东没收到钱就有权收房，企业只能搬走，再去找二房东要赔偿，这个时候能拿到钱的概率很低，所以租房的时候一定要核实房东身份，最好直接和产权人签合同，不要找没资质的二房东，尤其是长期租赁。

很多企业成立初期成本紧张，图便宜找那种没备案的个人转租，最后出事连人都找不到，真的得不偿失。还有就是签合同的时候，一定要让对方出示房产证，核对身份，最好去不动产登记中心查一下房屋的权属和抵押情况，几十块钱就能避免几十万的损失，这点钱不能省。

总的来说，租赁看着简单，都是大大小小的坑，尤其是企业租赁，涉及的金额大，周期长，一旦出问题对经营影响很大。这次讲座其实就是把企业常碰到的坑一个个拎出来，结合民法典的新规定说清楚怎么防，出事了怎么解决。很多参会的企业说，之前好多问题稀里糊涂的，现在知道签合同的时候该加什么条款，出事了该找什么证据，心里踏实多了。

如果你是企业经营者，或者管公司法务的，平时多留点心，碰到拿不准的租赁问题，早点找专业律师问，别等闹到法院了才想到补救，那个时候成本就高多了。

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[Q]：什么是买卖不破租赁？所有租赁都适用这个规则吗？
[A]：简单说就是租赁期间房屋被原房东卖掉，新房主不能解除原租赁合同，需要继续履行。但也有例外，如果房屋出租前就已经设立抵押权，后续抵押权实现拍卖房屋的，新房主可以不履行原租赁合同。
[Q]：房东卖房子没通知我，我作为承租人能起诉主张买卖合同无效吗？
[A]：不可以。房东侵害承租人优先购买权的，承租人只能主张房东赔偿损失，不能要求认定房东和第三方的买卖合同无效。
[Q]：我偷偷转租房屋，房东一直没说什么，过后还能解除合同吗？
[A]：按照民法典规定，如果房东知道或者应当知道你转租，六个月内没有提出异议，就视为同意转租，之后不能再以擅自转租为由解除合同。
[Q]：租赁房屋坏了，维修费用应该谁出？
[A]：如果是房屋本身自然损坏，不是租客人为破坏的，维修费用由房东承担。租客可以自行维修后拿着票据找房东报销，也可以直接从房租里扣除对应费用。如果租客发现损坏不及时通知房东，导致损失扩大，扩大部分损失由租客承担。
[Q]：疫情管控导致没法开门营业，可以要求房东免租金吗？
[A]：要分情况看，如果政府要求完全关停，企业完全没法使用房屋，按照民法典不可抗力的规定，一般可以支持减免对应管控期间的租金。如果只是限制人流，还能正常经营，大多只能部分减租，不会支持全额免租。
[Q]：什么情况下承租人不能主张房屋优先购买权？
[A]：两种情况，第一种是房屋的按份共有人已经购买了该房屋，第二种是房东将房屋卖给自己的近亲属，比如父母、子女、兄弟姐妹等，这两种情况承租人不能主张优先购买权。
[Q]：二房东卷钱跑了，大房东可以赶我走吗？
[A]：要看具体情况，如果大房东给了二房东合法的出租、代收租金授权，你已经按时把租金交给二房东，大房东不能赶你走，只能去找二房东追责。如果二房东本身没有合法转租授权，大房东没收到租金，就有权收房，你只能找二房东要求赔偿。
[Q]：企业租办公场地或者厂房，怎么避免租赁法律风险？
[A]：首先要核实房东的产权身份，查清楚房屋有没有抵押、查封；尽量直接和产权人签合同，不要轻易找不明来历的二房东；签合同的时候把租金、维修、转租、解约条件这些核心条款写清楚，碰到问题第一时间留好证据，早点咨询专业人士处理。