不谈官司，只谈回款，不谈诉讼，只谈执行。

这个呢是我们给当事人成功执行之后，老赖拿他的房子以房抵债，老赖名下的农村房该怎么处理？有没有什么方法能够把这种房产变成钱呢？今天董律师跟大家分享一个案例，看一看我们团队是如何执行这种房产的。

这个案子的当事人是老赖的前妻，当时老赖说好给钱的，但是离了婚之后，不仅不给钱，还要和老赖现在身边的女人一同转移资产，不给我们当事人钱，大家说这种人可不可恶？

我们团队接了这个案子之后，就卯足了精神，一定要为当事人出这口气，所以我们就查了老赖的微信和支付宝流水，发现有大额支出，所以就把证据移交给了法院，法院也将材料移交给了公安，最后这个老赖被判构成拒执罪。对我们是如何把这个老赖送到牢里，感兴趣的朋友可以看看往期的视频，今天要给大家分享的是，在送老赖进去坐牢的同时，我们团队是如何采取其他措施执行老赖其他财产的。

这个老赖啊他比较特殊，他主要财产都集中在农村。他的微信和支付宝的钱款来源也和农村房产有着密切的关系。经过我们的调查发现，这位老赖名下有四间农村住房，老赖也确实将这四套农村住房出租出去，从而获得租金收益。

那么有些朋友就要问了，能不能把这四套房子拍卖出去呢？像这种情况，法院一般是不会拍卖这样的房子的，因为这种房子的土地都是集体所有的，而集体的土地是不能转让给集体之外的成员。就算想买房屋的人是该集体组织的成员，但是按照相应的规定，一户只能拥有一处宅基地，所以实践中是很难把这种房子给拍卖出去的，那么遇到这种情况该怎么办？

其实大家可以转换一下思路，虽然我们不能拍卖这套宅基地上的房屋，但是宅基地的孳息是没有限制的。通俗点说，我们可以提取这套房子的租金。根据最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定第二条，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产等其他财产，以及最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第一条，在执行程序中，被执行人财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时拍卖、变卖或者采取其他措施。所以遇到这种情况，我们只需要向法院申请冻结应收账款，并将其拍卖就行了。

但是我们这个案子和上面的情况又有点不太一样，因为我们这个当事人是这个集体组织的成员，所以是具备拥有这套房子条件的。但是有些朋友要问了，你们刚刚还说在农村一户只能有一处宅基地吗？确实，如果是宅基地的话，那一户只能有一个，但是这四套房子它不是宅基地，而是普通的农村用房。

起初我们和法官说出我们的想法的时候，法官也是有点犹豫的，因为他们也没遇到过这种情况，所以我们团队为了让法官接受我们的方案，就不断寻找法律法规以及其他地区的法院案例，不断与法官沟通，最终才让法院接受了我们的方法。

大家不要小看这个步骤，这里面其实有很多的技巧，为什么这么说？大家想，现在都讲究办案责任制，法官对自己没有做过或者不熟悉的事情都是比较谨慎的。如果不能打消法官的疑虑的话，那么法官是不是就不会同意这个方案呢？

我们团队就考虑到了法官的心理想法，从法官的角度出发，不断解除他心中的顾虑。同时我们也跟法官说，你看，如果能够把这四套房屋以物抵债的话，那这个案子不就能结了吗？您这边案子也会少一件，年度考核的时候也能作为典型案件体现出来。所以说和法官的沟通是非常重要的。如果有时候就算有一个好办法，但是不能进行有效沟通的话，那么再好的办法也没有实现的可能，大家说是不是？

由于这个案子的特殊性，走完一步一步的报批手续之后，这个案子我们还是办得非常成功的。好了，今天的案例就给大家分享到这里，如果大家还有什么想法，可以在评论区下方留言。
老赖农村房产怎么才能成功执行回款

很多人遇到老赖，查到对方名下只有农村房产的时候，都不知道该怎么办。毕竟这类房产和城市商品房不一样，就算法院想强制执行，也会受到很多规则限制，大部分人跑了好几趟都没能顺利拿到钱。

我做执行相关的内容这么久，遇到过好多当事人上来就说，法院说农村宅基地不能拍卖，是不是这钱就要不回来了？其实不是的，换个思路就能解决问题。

如果你遇到的农村房子一直在对外出租，那你完全不用盯着房子本身拍卖，可以直接申请执行房子的租金。根据现有的执行规定，被执行人名下的不动产收益，法院完全可以查封冻结，你只要向法院提交申请，把这笔租金收益拍卖或者直接扣划给你就行，这条路走通的概率很高。

那如果房子没有出租，刚好你自己又是这个村集体的成员，符合拥有农村房产的资格呢？那你可以试试申请以房抵债。很多人担心一户一宅的规定卡自己，但其实很多老赖名下的农村用房，并不都是合规的宅基地，这个时候你只要找好相关的法律依据，再找一些同类型的其他法院判例，多和承办法官沟通，帮法官打消顾虑，还是有很大概率能通过申请的。

说白了，遇到农村房产的执行问题，别死盯着拍卖房子这一条路，转个弯换个执行方向，拿到回款的可能性一下子就上来了。要是你实在拿不准，可以找专业的执行律师帮你梳理方案，比自己瞎跑效率高很多。
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[Q]：老赖名下的农村房产可以直接拍卖吗？
[A]：一般不行，农村房产土地属于集体所有，不能转让给集体外成员，就算是集体内成员受一户一宅限制，也很难拍卖成交。
[Q]：农村房产不能拍卖，就没有执行办法了吗？
[A]：不是，可以换思路执行，如果农村房产对外出租，可以申请冻结、执行房产的租金收益。如果申请执行人本身是集体成员，符合条件也可以申请以房抵债。
[Q]：什么情况下可以申请农村房产以房抵债？
[A]：申请执行人本身是该农村集体组织成员，具备拥有该农村房产的资格，就可以尝试向法院申请以房抵债。
[Q]：老赖转移财产不执行判决会有什么后果？
[A]：如果有充分证据证明老赖有能力履行却拒不履行判决，可以将线索移交法院和公安，老赖会被判构成拒执罪，需要承担刑事责任。
[Q]：农村的一户一宅政策会影响农村房产执行吗？
[A]：如果要拍卖宅基地会受限制，但如果是执行房产租金，或者申请以房抵债的申请执行人本身符合宅基地申请条件，不会影响执行。
[Q]：法官不熟悉农村房产执行方案不同意怎么办？
[A]：可以整理相关的法律法规和其他地区的同类判例，从法官的角度打消他的顾虑，多沟通，说明方案可以结掉案子，推进方案通过。
[Q]：农村房产的租金可以被法院强制执行吗？
[A]：可以，根据相关执行规定，法院可以查封冻结被执行人名下不动产产生的收益，租金属于法定可执行的财产范围。
[Q]：申请执行农村房产的租金需要走什么流程？
[A]：向执行法院提交冻结被执行人租金应收账款的申请，法院冻结后可以进行拍卖，用来清偿执行回款。